LA CITTÀ FUORI MISURA – Quanto spazio abbiamo davvero bisogno di costruire?

Le città continuano a chiedere spazio.

Servono case più accessibili, luoghi per lavorare, servizi per una popolazione che invecchia, spazi per i giovani, per la cultura, per stare insieme. Servono scuole, studentati, infrastrutture, nuove forme di welfare. Eppure, viviamo dentro città che non sono mai state così costruite.

È una contraddizione solo apparente.

Il problema, forse, non è semplicemente che abbiamo poco spazio. È che lo spazio che abbiamo e la vita che facciamo non coincidono più.

Gli edifici cambiano lentamente. La società molto più velocemente.

Le famiglie si riducono e cambiano forma, mentre le abitazioni rimangono quelle pensate per nuclei diversi. Il lavoro diventa ibrido, mentre molti uffici continuano a essere progettati secondo modelli precedenti. Il commercio cambia radicalmente e grandi contenitori perdono in pochi anni la funzione per cui erano stati costruiti. La popolazione invecchia, il clima modifica il modo in cui abitiamo, nuove esigenze collettive emergono mentre altre scompaiono.

La città continua a esserci.

Ma progressivamente va fuori misura rispetto a chi la abita.

Gli edifici sopravvivono ai loro programmi

Pensiamo a un centro commerciale.

La struttura può essere perfettamente funzionante, gli impianti recuperabili, la posizione strategica. Eppure, può arrivare un momento in cui il programma per cui quell’edificio era stato pensato non funziona più.

A Brescia l’ex Frecciarossa è un esempio evidente. Dopo la chiusura del centro commerciale, oggi l’area è oggetto di un nuovo progetto che punta a trasformarla in un complesso multifunzionale. La posizione non è diventata meno centrale, né l’edificio è improvvisamente scomparso: è cambiato ciò che la città chiede a quello spazio.

Questo porta a una domanda che riguarda molta dell’architettura contemporanea:

quando diventa obsoleto un edificio?

Quando la sua struttura non è più utilizzabile oppure quando diventa obsoleto il programma che contiene?

La differenza è sostanziale.

Per decenni abbiamo fatto coincidere edificio e funzione: una scuola, un ufficio, un centro commerciale, una fabbrica, una casa. Ma un edificio può durare cento anni mentre il modo di lavorare, vendere, abitare o imparare può trasformarsi radicalmente nell’arco di dieci.

Forse dovremmo allora progettare meno edifici perfettamente calibrati su una funzione e più strutture capaci di accogliere vite differenti nel tempo.

Forse il vero spreco non è uno spazio che, per alcune ore, rimane vuoto. È uno spazio che, quando cambia ciò che gli accade intorno, non riesce più a cambiare.

La città non è vuota. È fuori sincrono.

C’è poi un’altra dimensione del problema: il tempo.

Normalmente misuriamo l’architettura in metri quadrati.

Quanti metri quadrati di abitazione? Quanti di ufficio? Quanti di parcheggio? Quanti di servizi?

Ma il metro quadrato ci dice quanto spazio esiste. Non ci dice quanto quello spazio vive.

Una palestra può essere piena la mattina e vuota la sera. Un parcheggio può essere indispensabile durante la settimana e quasi deserto nel weekend. Una sala riunioni può essere utilizzata poche ore al giorno. Una mensa aziendale occupa una superficie significativa per svolgere la propria funzione in una finestra temporale molto precisa.

Questo non significa che ogni spazio vuoto sia uno spreco.

Una scuola non deve essere aperta ventiquattro ore su ventiquattro. Una casa non deve essere occupata in ogni stanza in ogni momento.

La domanda interessante è un’altra:

quando esiste contemporaneamente una domanda di spazio e una capacità spaziale disponibile, possiamo farle incontrare?

Qui il tempo diventa materia di progetto.

Una palestra scolastica può avere un accesso indipendente e diventare uno spazio per il quartiere la sera. Una sala può essere utilizzata da pubblici differenti durante la giornata. Parti di un edificio possono avere impianti, accessi e sistemi di sicurezza autonomi. Una struttura produttiva può essere progettata affinché cambi organizzazione senza dover essere demolita.

Non si tratta di occupare ossessivamente ogni metro quadrato.

Non ci interessa che ogni spazio venga usato sempre. Ci interessa capire quanto a lungo possa continuare a essere utile.

Si tratta di progettare la possibilità del cambiamento.

Forse, accanto al metro quadrato, dovremmo cominciare a pensare a una seconda unità di misura: il metro quadrato nel tempo.

Non come parametro tecnico, ma come strumento critico.

Quanto può cambiare questo spazio?
Quante vite può accogliere?
Quanto facilmente può essere diviso, aperto, condiviso, riconvertito?

Anche il problema della casa è un problema di corrispondenza

La questione diventa ancora più evidente quando parliamo di abitazione.

A settembre 2026 il Comune di Brescia ha stimato la necessità di recuperare o realizzare circa 5.900 alloggi nei prossimi quindici anni. Il Piano per l’Abitare prevede, tra le altre azioni, una ricognizione del patrimonio pubblico e delle aree dismesse utilizzabili per nuova residenzialità.

Il bisogno di nuove abitazioni è quindi reale.

Ma “servono case” è soltanto una parte della questione.

Servono le case giuste, nei luoghi giusti, delle dimensioni giuste, a un costo compatibile con chi deve abitarle.

Una città può avere contemporaneamente patrimonio abitativo e difficoltà di accesso alla casa. Può avere grandi appartamenti poco adatti alle nuove strutture familiari e una forte domanda di alloggi più piccoli. Può avere immobili teoricamente disponibili ma economicamente inaccessibili o bisognosi di interventi troppo onerosi.

Non è necessariamente una scarsità assoluta.

È anche un problema di fit, di corrispondenza.

Tra spazio e reddito.
Tra spazio e famiglia.
Tra spazio e fase della vita.
Tra spazio e posizione nella città.

Ed è interessante che Brescia stia affrontando contemporaneamente sia la necessità di nuovi alloggi sia il tema della rimessa in circolo di unità immobiliari sfitte, attraverso incentivi alla locazione a canone concordato.

Costruire continuerà a essere necessario.

Ma la domanda non dovrebbe essere soltanto “quanto dobbiamo costruire?”

Dovrebbe diventare anche:

“quanto di ciò che abbiamo già può tornare a corrispondere ai nostri bisogni?”

Brescia non è interessante perché è eccezionale

Brescia può essere un buon luogo da cui osservare questa trasformazione proprio perché non rappresenta una condizione eccezionale.

È una città produttiva europea, con un centro storico consolidato, grandi infrastrutture, aree industriali, quartieri residenziali, edifici pubblici, grandi contenitori commerciali, patrimonio storico e spazi che hanno perso o stanno modificando la propria funzione.

In questo senso potrebbe essere letta non come un caso locale, ma come un laboratorio.

Brescia è interessante non perché sia eccezionale, ma perché molte altre città europee possono riconoscersi nelle sue contraddizioni.

Il nuovo Piano di Governo del Territorio parte esplicitamente dalla città esistente e distingue tra luoghi da conservare, adattare e trasformare, riconoscendo nelle aree degradate, dismesse o sottoutilizzate uno dei principali campi di trasformazione futura.

Le ex caserme Randaccio e Ottaviani rappresentano un altro caso significativo. Due grandi complessi militari, collocati ai margini del centro storico, hanno progressivamente perso o ridotto la funzione originaria e sono da anni oggetto di ipotesi di rifunzionalizzazione. Il Comune individua nell’ambito un potenziale per introdurre nuovi servizi, spazi aperti e luoghi di relazione, creando una nuova centralità a scala di quartiere.

Anche gli ex Magazzini Generali raccontano lo stesso fenomeno da un’altra prospettiva: un pezzo della città originariamente legato alla logistica e al deposito entra oggi in un processo di trasformazione che comprende anche nuove forme dell’abitare e servizi universitari.

Cambiano le esigenze della città.

Gli edifici restano.

Ed è proprio nello spazio tra queste due velocità che oggi si apre uno dei campi più interessanti per l’architettura.

Progettare ciò che non sappiamo ancora

È una condizione che incontriamo sempre più spesso nel nostro lavoro: edifici che non chiedono necessariamente di essere sostituiti, ma riletti.

Nel progetto del nuovo Polo Tecnologico di via Chiappa a Brescia, su cui stiamo lavorando, un grande involucro esistente viene progressivamente riorganizzato per accogliere uffici, laboratori, depositi, spazi tecnici e mobilità. La trasformazione non parte da un terreno vuoto, ma da una struttura già presente, con le sue dimensioni, i suoi vincoli e le sue possibilità.

È una condizione apparentemente meno libera rispetto alla costruzione ex novo.

Ma forse è esattamente il contrario.

L’esistente obbliga il progetto a cercare relazioni nuove tra cose che già ci sono. A lavorare con strutture nate per altri usi. A distinguere ciò che deve rimanere da ciò che può cambiare. A immaginare non una forma ideale, ma un sistema capace di evolvere.

È un modo di progettare che ci interessa particolarmente: non partire necessariamente da ciò che manca, ma provare prima a riconoscere ciò che è già disponibile e ciò che può diventare.

Ed è qui che la questione della città fuori misura diventa, prima di tutto, una questione progettuale.

Non possiamo conoscere esattamente come lavoreremo tra trent’anni.

Non sappiamo quali modelli familiari saranno prevalenti.

Non sappiamo quali funzioni commerciali sopravvivranno o quali nuove forme di welfare diventeranno necessarie.

Possiamo però progettare edifici che non impediscano queste trasformazioni.

Strutture con profondità e altezze capaci di tollerare programmi differenti. Accessi che consentano usi indipendenti. Impianti settorializzabili. Spazi che possano essere uniti o divisi. Piani terra capaci di cambiare relazione con la strada. Edifici in cui la destinazione d’uso non coincida necessariamente con il destino dell’edificio.

Costruire meno non è necessariamente la risposta. Piuttosto, dovremmo chiederci come costruire meglio e con maggiore capacità di adattamento.

Parlare di riuso e sottoutilizzo non significa sostenere che ogni edificio debba essere conservato o che non si debba più costruire. Le città continueranno ad avere bisogno di nuove case, infrastrutture e servizi; in alcuni casi, demolire e ricostruire sarà la scelta più sensata.

Il punto è un altro: capire come fare in modo che ciò che costruiamo oggi non diventi rapidamente inadatto a bisogni che cambiano. Un edificio può essere efficiente dal punto di vista energetico e, allo stesso tempo, molto rigido nell’uso. Può funzionare bene per una funzione precisa e diventare difficile da adattare pochi anni dopo.

Per questo la sostenibilità, forse, riguarda anche la capacità di un edificio di restare utile nel tempo: poter cambiare funzione, accogliere persone diverse, essere modificato senza dover essere completamente sostituito.

È una qualità difficile da misurare, ma sempre più importante.

Ed è probabilmente una delle qualità che dovremmo imparare a progettare meglio.

La prossima grande risorsa urbana potrebbe quindi non trovarsi ai margini della città.

Potrebbe essere già qui.

Dentro gli edifici che abbiamo costruito.

Dentro una stanza troppo grande, un piano terra che può aprirsi, un capannone che può cambiare funzione, un parcheggio che può avere un secondo uso, un grande contenitore che sopravvive al programma per cui era nato.

Forse progettare la città di domani significa anche imparare a vedere diversamente quella che abbiamo già.

La domanda non è se ogni metro quadrato debba essere utilizzato in ogni momento.

La domanda è molto più semplice:

quanto spazio abbiamo davvero bisogno di costruire, e quanto spazio dobbiamo invece imparare a vedere diversamente?