LA VILLE HORS MESURE – Combien d’espace devons-nous réellement construire ?

Les villes continuent de demander de l’espace.

Il faut des logements plus abordables, des lieux de travail, des services pour une population vieillissante, des espaces pour les jeunes, pour la culture, pour se retrouver. Il faut des écoles, des résidences étudiantes, des infrastructures, de nouvelles formes de services sociaux. Et pourtant, nos villes n’ont jamais été aussi bâties.

Ce n’est qu’une contradiction apparente.

Le problème n’est peut-être pas simplement que nous manquons d’espace. C’est que l’espace dont nous disposons et la manière dont nous vivons ne coïncident plus.

Les bâtiments évoluent lentement. La société, beaucoup plus vite.

Les familles se réduisent et changent de forme, alors que les logements restent conçus pour d’autres types de ménages. Le travail devient hybride, tandis que de nombreux bureaux continuent d’être pensés selon des modèles antérieurs. Le commerce se transforme radicalement et de grands ensembles perdent en quelques années la fonction pour laquelle ils avaient été construits. La population vieillit, le climat modifie notre manière d’habiter, de nouveaux besoins collectifs apparaissent tandis que d’autres disparaissent.

La ville, elle, reste là.

Mais elle devient progressivement hors mesure par rapport à ceux qui l’habitent.

Les bâtiments survivent à leurs programmes

Prenons un centre commercial.

La structure peut être parfaitement fonctionnelle, les installations récupérables, la situation stratégique. Pourtant, il arrive un moment où le programme pour lequel le bâtiment avait été conçu ne fonctionne plus.

À Brescia, l’ancien Frecciarossa en est un exemple évident. Depuis la fermeture du centre commercial, le site fait aujourd’hui l’objet d’un nouveau projet visant à le transformer en complexe multifonctionnel. Sa situation n’est pas devenue moins centrale, et le bâtiment n’a pas soudainement disparu : c’est ce que la ville demande à cet espace qui a changé.

Cela conduit à une question qui concerne une grande partie de l’architecture contemporaine :

quand un bâtiment devient-il obsolète ?

Est-ce lorsque sa structure n’est plus utilisable, ou lorsque le programme qu’il abrite devient obsolète ?

La différence est essentielle.

Pendant des décennies, nous avons fait coïncider bâtiment et fonction : une école, un bureau, un centre commercial, une usine, une maison. Mais un bâtiment peut durer cent ans, alors que nos façons de travailler, de vendre, d’habiter ou d’apprendre peuvent se transformer radicalement en dix ans.

Peut-être devrions-nous alors concevoir moins de bâtiments parfaitement calibrés pour une seule fonction, et davantage de structures capables d’accueillir des vies différentes au fil du temps.

Peut-être que le véritable gaspillage n’est pas un espace qui reste vide quelques heures. C’est un espace qui, lorsque ce qui l’entoure change, n’arrive plus à changer lui aussi.

La ville n’est pas vide. Elle est désynchronisée.

Il existe une autre dimension du problème : le temps.

Nous mesurons habituellement l’architecture en mètres carrés.

Combien de mètres carrés de logement ? De bureaux ? De stationnement ? De services ?

Mais le mètre carré nous dit combien d’espace existe. Il ne nous dit pas dans quelle mesure cet espace est réellement vécu.

Une salle de sport peut être pleine le matin et vide le soir. Un parking peut être indispensable en semaine et presque désert le week-end. Une salle de réunion peut n’être utilisée que quelques heures par jour. Une cantine d’entreprise occupe une surface importante pour remplir sa fonction pendant une plage horaire très précise.

Cela ne signifie pas que tout espace vide est un gaspillage.

Une école n’a pas besoin d’être ouverte vingt-quatre heures sur vingt-quatre. Une maison n’a pas à être occupée dans chaque pièce à tout moment.

La question intéressante est autre :

lorsqu’il existe en même temps une demande d’espace et une capacité spatiale disponible, pouvons-nous les faire se rencontrer ?

Ici, le temps devient une matière de projet.

Une salle de sport scolaire peut disposer d’un accès indépendant et devenir, le soir, un espace pour le quartier. Une salle peut être utilisée par des publics différents au cours de la journée. Certaines parties d’un bâtiment peuvent disposer d’installations, d’accès et de systèmes de sécurité autonomes. Un bâtiment productif peut être conçu pour changer d’organisation sans devoir être démoli.

Il ne s’agit pas d’occuper obsessionnellement chaque mètre carré.

Ce qui nous intéresse n’est pas que chaque espace soit utilisé en permanence. C’est de comprendre combien de temps il peut continuer à être utile.

Il s’agit de concevoir la possibilité du changement.

Peut-être devrions-nous commencer à penser, à côté du mètre carré, à une deuxième unité de mesure : le mètre carré dans le temps.

Non pas comme un paramètre technique, mais comme un outil critique.

Jusqu’où cet espace peut-il changer ?
Combien de vies peut-il accueillir ?
Avec quelle facilité peut-il être divisé, ouvert, partagé, reconverti ?

Le problème du logement est aussi un problème d’adéquation

La question devient encore plus évidente lorsque l’on parle de logement.

En septembre 2026, la Ville de Brescia a estimé qu’il serait nécessaire de récupérer ou de réaliser environ 5 900 logements au cours des quinze prochaines années. Le Piano per l’Abitare prévoit notamment un recensement du patrimoine public et des zones désaffectées susceptibles d’accueillir de nouveaux logements.

Le besoin de nouveaux logements est donc réel.

Mais « il faut des logements » n’est qu’une partie du problème.

Il faut les bons logements, aux bons endroits, aux bonnes dimensions et à un coût compatible avec les moyens de ceux qui doivent les habiter.

Une ville peut disposer d’un patrimoine résidentiel important tout en rencontrant de graves difficultés d’accès au logement. Elle peut avoir de grands appartements peu adaptés aux nouvelles structures familiales et une forte demande de logements plus petits. Elle peut compter des biens théoriquement disponibles mais économiquement inaccessibles ou nécessitant des travaux trop coûteux.

Il ne s’agit pas nécessairement d’une pénurie absolue.

C’est aussi un problème d’adéquation, de correspondance.

Entre espace et revenus.
Entre espace et famille.
Entre espace et étape de la vie.
Entre espace et localisation dans la ville.

Il est intéressant de constater que Brescia cherche à répondre à la fois au besoin de nouveaux logements et à la remise sur le marché de logements vacants, notamment par des incitations à la location à loyer conventionné.

Construire restera nécessaire.

Mais la question ne devrait pas être seulement : « combien devons-nous construire ? »

Elle devrait aussi devenir :

« quelle part de ce que nous avons déjà peut à nouveau répondre à nos besoins ? »

Brescia n’est pas intéressante parce qu’elle serait exceptionnelle

Brescia peut être un bon point d’observation de cette transformation précisément parce qu’elle ne représente pas une situation exceptionnelle.

C’est une ville productive européenne, dotée d’un centre historique consolidé, de grandes infrastructures, de zones industrielles, de quartiers résidentiels, de bâtiments publics, de grands ensembles commerciaux, d’un patrimoine historique et d’espaces qui ont perdu ou sont en train de modifier leur fonction.

Elle peut ainsi être lue non comme un cas local, mais comme un laboratoire.

Brescia est intéressante non parce qu’elle serait exceptionnelle, mais parce que de nombreuses autres villes européennes peuvent se reconnaître dans ses contradictions.

Le nouveau Piano di Governo del Territorio part explicitement de la ville existante et distingue les lieux à préserver, à adapter et à transformer, en considérant les zones dégradées, désaffectées ou sous-utilisées comme l’un des principaux champs de transformation à venir.

Les anciennes casernes Randaccio et Ottaviani constituent un autre cas significatif. Ces deux grands ensembles militaires, situés aux abords du centre historique, ont progressivement perdu ou réduit leur fonction d’origine et font depuis des années l’objet de scénarios de reconversion. La Ville identifie dans ce secteur un potentiel pour accueillir de nouveaux services, des espaces ouverts et des lieux de rencontre, créant une nouvelle centralité à l’échelle du quartier.

Les anciens Magazzini Generali racontent le même phénomène d’un autre point de vue : une partie de la ville historiquement liée à la logistique et au stockage est aujourd’hui engagée dans un processus de transformation qui comprend également de nouvelles formes d’habitat et des services universitaires.

Les besoins de la ville changent.

Les bâtiments restent.

Et c’est précisément dans l’écart entre ces deux vitesses que s’ouvre aujourd’hui l’un des champs les plus intéressants pour l’architecture.

Concevoir ce que nous ne connaissons pas encore

C’est une situation que nous rencontrons de plus en plus souvent dans notre travail : des bâtiments qui ne demandent pas nécessairement à être remplacés, mais relus.

Dans le projet du nouveau Pôle Technologique de via Chiappa à Brescia, sur lequel nous travaillons actuellement, une grande enveloppe existante est progressivement réorganisée pour accueillir des bureaux, des laboratoires, des espaces de stockage, des locaux techniques et des fonctions liées à la mobilité. La transformation ne part pas d’un terrain vide, mais d’une structure déjà présente, avec ses dimensions, ses contraintes et ses possibilités.

Cette condition semble a priori moins libre qu’une construction neuve.

Mais c’est peut-être exactement l’inverse.

L’existant oblige le projet à chercher de nouvelles relations entre des choses qui sont déjà là. À travailler avec des structures conçues pour d’autres usages. À distinguer ce qui doit rester de ce qui peut changer. À imaginer non pas une forme idéale, mais un système capable d’évoluer.

C’est une manière de concevoir qui nous intéresse particulièrement : ne pas partir nécessairement de ce qui manque, mais essayer d’abord de reconnaître ce qui est déjà disponible et ce que cela peut devenir.

C’est là que la question de la ville hors mesure devient avant tout une question de projet.

Nous ne pouvons pas savoir exactement comment nous travaillerons dans trente ans.

Nous ne savons pas quels modèles familiaux seront majoritaires.

Nous ne savons pas quelles fonctions commerciales subsisteront ni quelles nouvelles formes de services sociaux deviendront nécessaires.

Mais nous pouvons concevoir des bâtiments qui n’empêchent pas ces transformations.

Des structures dont les profondeurs et les hauteurs permettent d’accueillir des programmes différents. Des accès permettant des usages indépendants. Des installations techniques sectorisables. Des espaces pouvant être réunis ou divisés. Des rez-de-chaussée capables de modifier leur relation à la rue. Des bâtiments où la destination d’usage ne coïncide pas nécessairement avec le destin de l’édifice.

Construire moins n’est pas nécessairement la réponse. Nous devrions plutôt nous demander comment mieux construire, avec une plus grande capacité d’adaptation.

Parler de réemploi et de sous-utilisation ne signifie pas que chaque bâtiment doive être conservé ou qu’il faille cesser de construire. Les villes continueront d’avoir besoin de nouveaux logements, d’infrastructures et de services ; dans certains cas, démolir et reconstruire sera le choix le plus pertinent.

L’enjeu est ailleurs : faire en sorte que ce que nous construisons aujourd’hui ne devienne pas rapidement inadapté à des besoins qui évoluent. Un bâtiment peut être performant sur le plan énergétique tout en restant très rigide dans son usage. Il peut fonctionner parfaitement pour une fonction précise et devenir difficile à adapter quelques années plus tard.

C’est pourquoi la durabilité tient peut-être aussi à la capacité d’un bâtiment à rester utile dans le temps : pouvoir changer de fonction, accueillir des personnes différentes, être modifié sans devoir être entièrement remplacé.

C’est une qualité difficile à mesurer, mais de plus en plus importante.

Et probablement l’une de celles que nous devrions apprendre à mieux concevoir.

La prochaine grande ressource urbaine ne se trouve donc peut-être pas aux marges de la ville.

Elle est peut-être déjà là.

Dans les bâtiments que nous avons construits.

Dans une pièce trop grande, un rez-de-chaussée qui peut s’ouvrir, un bâtiment industriel qui peut changer de fonction, un parking qui peut avoir un second usage, un grand volume qui survit au programme pour lequel il a été conçu.

Peut-être que concevoir la ville de demain signifie aussi apprendre à regarder autrement celle que nous avons déjà.

La question n’est pas de savoir si chaque mètre carré doit être utilisé à tout moment.

La question est beaucoup plus simple :

combien d’espace devons-nous réellement construire, et quelle part devons-nous plutôt apprendre à regarder autrement ?